主題: 何謂分管契約

作者  :  :全國農地聯賣網  日期  :  2014-04-30 16:53:05   Email  :   landsell1127@mail.joding.com.tw 網站  : 

發表人：高雄市政府地政局

何謂分管契約？不動產所有權的型態除了最常見的單獨所有外，「共有」也是一種普遍存在的類型，也就是一個不動產的所有權由數人共同享有之意，每個共有人都有其可以自由處分的應有部分，又稱為「持分」。民法第818條及820條第2項分別規定「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」、「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」。換言之，全體共有人間得以契約，就共有物之使用、收益或管理方法等互為約定，此契約於實務上稱之為「分管契約」。
分管契約不以訂立書面為必要，明示或默示均可成立，學說及實務上均認為性質上屬債權行為，對內而言，訂立契約之共有人當然應受契約之拘束，惟若共有人中有人將應有部分讓與第三人時，受讓人是否仍受該契約之拘束？參考最高法院48年台上字第1065號判例及司法院大法官會議釋字第349號解釋意旨，受讓人在明知或可得而知的情況下仍應受分管契約之拘束，亦即因善意不知亦無可得而知的情況下即不受分管契約之拘束，此時，除非受讓人同意，否則原先訂立之分管契約將歸於消滅，有鑑於此，為維護共有物管理關係之安定性，民法物權篇於民國98年1月23日修正公布的條文裡特別增訂了第826條之1第1項經登記即得對抗第三人之規定，「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」，使分管契約經登記後，藉由公示方式產生物權的效力，拘束受讓人以維持共有人間分管契約之安定性。
土地登記規則?配合民法物權篇增訂分管契約登記公示制度，亦於民國98年7月6日內政部內授中辦地字第 0980724788 號令增訂相關規定，包括第155條之1第1項「共有人依民法第826條之1第1項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。」及第155條之3「登記機關依前二條規定辦理登記後，應就其約定、決定或法院裁定之文件複印裝訂成共有物使用管理專簿或土地使用收益限制約定專簿，提供閱覽或申請複印，並準用土地法第79條之2規定計收閱覽費或複印工本費。」等，因此，不動產共有人間如訂立有分管契約，為避免將來有部分共有人將其應有部份移轉給第三人而產生是否仍受分管契約拘束的問題，可向登記機關辦理登記以保障現共有人的權益。