發表人：高雄市政府地政局路竹地政事務所

近年來由於政府農地政策由傳統的「農地農有農用」轉化為「放寬農地農有，落實農地農用」，藉由放寬承購農地條件，促進農地產權自由化，增加農地利用效率，另一方面銀行存款利率長期維持低檔，房屋建物又會折舊，購買農地避稅或長期持有逐漸成為投資者最喜愛的選擇之一。又在國人越來越講究樂活主義的影響下，農地開放興建農舍對於喜歡退隱山林的樂活族相當有吸引力，更使農地買賣案件量明顯逐年增溫。然多數人一心嚮往農村生活或農地投資，卻常未作足功課，致使置產或投資遭遇不少困境，以下就幾項要點淺談購買農地前應先了解事項：

一、農地使用分區差異大：

所謂農業用地依農發條例定義為非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內依法供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者，或供與農業經營不可分離之農舍或其他設施之土地，或農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫或其他設施之用地。而在市場買賣流通的農地多數使用分區管制類別為下列三種：

(一)都市計畫農業區內土地：依都市計畫法規定視地理情形，使用現況或軍事安全上之需要，保留農業地區，並限制其建築使用。由於位處都市計畫範圍內，此類農地多數位於都市郊區或外圍，因都市發展擴充需求，進行變更開發的可能性較高，通常於市場買賣行情較佳。

(二)非都市土地特定農業區內農牧用地：依區域計畫法施行細則規定，特定農業區指非都市土地中的優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。現況目前劃定為特定農業區農地多數為已經過農地重劃者，此類農地通常宗地坵塊方整，灌溉引水便利，為適合農作使用之優質農田。

(三)非都市土地一般農業區內農牧用地：依區域計畫法施行細則規定，一般農業區指非都市土地中特定農業區以外農業使用之土地。

以上三種分區用地管制或法令之適用皆不近相同，因此進場購買農地前應先申請土地登記謄本或都市計畫分區使用証明以利確定所屬類別。舉例來說，農委會為保護優質農田，於99年10月15日函令「集村興建農舍坐落之農業用地不得位於特定農業區」，因此如購置農地目的為興建集村農舍，應避開特定農業區。

二、農地農用賦稅優惠多：

農地如維持農用，賦稅的負擔相當輕，因此成為部分民眾節稅的投資首選。舉凡不動產稅的負擔自買入到出售或其他方式移轉，所需負擔的大致上可分為持有稅及機會稅，就農地部分分述如下：

(一)持有稅：一般建地的持有稅為地價稅，而依土地稅法規定，非都市土地依法編定之農業用地及都市計畫編為農業區仍作農業用地使用之土地，徵收田賦。然自民國76年第二期開始，行政院台七十六財字第19365號函釋停徵田賦至今，因此就目前而言，長期持有農地如維持農用幾無賦稅負擔成本。

(二)機會稅：依土地稅法規定，土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅；但作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。除此之外，遺產與贈與稅法規定，遺產中作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者，扣除其土地及地上農作物價值之全數；作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法所規定繼承人者，亦不計入其土地及地上農作物價值之全數。是以，無論土增稅、遺產稅及贈與稅於農地移轉時皆有相當大的優惠，但要注意的是三項稅額優惠均附有必須維持農用的附加條款，其中辦理遺產稅或贈與稅減徵後，農地未於五年內維持農用，致遭稅捐機關追繳稅款的案例可說不勝枚舉，應特別注意。

三、農舍樂活限制多：

近年來由於樂活概念與生機飲食盛行，加上都市地區房地產價格大幅上漲，引發一波農舍熱，然如要一圓農舍豪宅夢，依現行農業用地興建農舍辦法規定，若申請個別興建農舍應注意以下幾點情形：

(一) 農舍興建申請人應符合基本農民年齡、設籍等資格。

(二) 農地取得必須滿二年。

(三) 申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。

(四) 申請人無自用農舍者。

(五) 申請人為該農業用地之所有權人，

(六) 該農業用地應確供農業使用。

(七) 該宗農業用地未經申請興建農舍。

而於興建方式及建築規劃設計部分，除農舍單層面積不得超過農地總面積的10%以外，均尚須符合建築技術規則、都市計畫法省 (市 ) 施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令之規定。實務上常有農地已被申請當作其他已興建完成農舍之保留部分(俗稱空地比)，購買者未充分了解其已無法再申請興建，因而導致買賣糾紛，建議應先留意土地登記謄本所記載事項或至縣市政府建管單位查詢農舍套繪圖。

四、農地投資特性：

由於農地具有上述輕稅、保值、樂活的優點，致近年來農地成為不動產投資者的新寵兒，然而由於農地具有下列幾種特性，進場投資前仍應再三考慮，以免投資不成反套牢：

(一)市場特性：農地相對於一般建地仍屬小眾市場，加上貸款不易，市場可能投入資金也比較少，因此農地買入後，如遇有特殊情況想及時變現，往往都必須大幅降價以求快速出售。

(二)價格特性：農地若非坐落於預定開發地區，因為需求變化不大，通常不易有較大漲跌幅出現，價格相對穩定。因此投資農地必須具有較高的耐心，以時間換取價格，才可能嚐到投資後豐收的果實。

(三)政策特性：農地政策因影響層面相當大，因此一直是大家所關注的焦點，大環境如近年來開放限制農地農有、農舍興建申請等政策，小環境如各縣市政府都市計畫及開發策略等，皆會影響農地價格波動，建議投資前仍應先了解比較。

(四)使用管制特性：農地屬性特殊，較一般建地使用管制更多，如違法使用除無法符合相關減稅規定外，亦可能遭主管機關糾正，投資前應先了解管制使用項目及審視自身的投資需求。

農地政策與農業環境、糧食生產等議題息息相關，近年來倍受矚目，相關討論也相當多，例如農委會目前就「農業用地興建農舍辦法」內容研擬是否有修正必要，顯示目前政府機關對農地政策的重視與反思。農村環境、農業經濟及農業生產仍是農業用地未來發展的主要課題，建議對於想購置農地的農民或投資者，仍應多思考如何以有效使用農地為優先考量，其次再求投資獲利或其他可能使用，才能共創未來優質農業環境。

參考法令：

1.土地稅法

2.農業發展條例

3.都市計畫法

4.區域計畫法施行細則

5.農業用地興建農舍辦法